平安证券-地产行业周报：证监会发布REITs指引，兼待上市物管企业经营对比-200809

　　本周观点：本周我们梳理待上市物管企业经营情况，目前共有7家在港交所排队上市，从管理规模看，金科智慧服务规模领先、外拓占比最高，融创服务增长最快；从经营业绩看，世茂服务净利润规模领先，融创服务近两年增速最高；从收入结构看，融创服务非物管收入占比最高，卓越商企占比最低；从盈利能力看，第一服务毛利率最高，但金科智慧服务净利率居首。本周证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，较之前征求意见稿更加合理完善，意味着公募基础设施REITs制度体系正式确立；另外央行二季度货币政策执行报告重申“房住不炒”与“三稳”，尽管短期供应加大有望支撑楼市成交，基本面修复对板块形成利好，但政策仍相对缺乏弹性，且供应持续放量亦可能带来去化压力，短期板块趋势性机会难以显现，重点关注低估值、低持仓、高股息率下的配置价值。个股建议关注：1）业绩及销售相对较佳的弹性房企中南建设、天健集团、龙光集团等；2）低估值、高股息率龙头万科、保利、金地等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
　　政策环境监测：1）证监会：发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》；2）央行：坚持“房住不炒”与“三稳”。
　　市场运行监测：1）成交环比略降，短期有望维持高位。本周（8.2-8.8）新房成交5.9万套、二手房成交2.2万套，环比降1.7%、4.0%；8月新房月日均成交同比升15.0%，较7月升8.5pct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。2）改善型需求占比提升。6月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升4pct至84%。3）推盘力度加大，后续或仍将放量。7.27-8.2重点城市新推房源10649套，环比升5.1%；去化率70.5%，环比升2.3pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比略降，中期仍面临上行压力。16城取证库存9435万平，环比降0.2%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交、溢价率下降，一二线占比上升。上周百城土地供应建面2870万平、成交建面2611万平，环比升2.5%、降12%；成交溢价率16.8%，环比降1.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.4%、44.9%、43.6%，环比分别升4.3pct、升8.3pct、降12.6pct。随着部分热点城市收紧竞拍条件、新增土储难以转化为年内销售及中期销售恢复放缓影响投资预期，土地市场预计趋于平稳。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债109.5亿元、海外发债24.3亿美元，较上周增加18.2亿元、18.3亿美元；境内外发行利率处于3.78%-12.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行131.8亿元，较上周减少10.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨1.21%，跑赢沪深300（0.27%）；当前地产板块PE（TTM）9.76倍，估值处于近五年26%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、新城控股、阳光城，南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、新世界发展、中国金茂。
　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。