中国银河-房地产7月行业动态报告：7月销售淡季不淡，基金持仓呈现分化-200806

　　核心观点:
　　7月销售淡季不淡，三季度基本面改善有望持续。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年7月新房销量同比增速为8.7%，较6月增速增加2.3pct，7月销售延续增长。分一二三线城市来看，同比方面，7月单月一、二、三线成交量同比分别为7.1%/3.5%/15.2%，较上月成交增速分别+8.7%、+6.9%、-8.2%。受房企推盘节奏延后、前期抑制需求释放、流动性宽松等因素的推动，7月销售淡季不淡，房地产市场成交延续增长态势，一二线城市成交同比增速已经转正，三线成交回落。我们认为三季度随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续。
　　政治局会议再提房住不炒。7月30日中共中央政治局会议上，再提“房住不炒”定位，强调房地产市场“平稳”发展。本次会议内容与417政治局会议并无差别，表明了中央对于“房住不炒”政策常态化和一以贯，此次对房地产的表述属于“中性口径”。
　　今年全国首套房贷利率连续7个月下降，对房企去化形成支撑。我国2020年1-7月的首套房贷平均利率分别为5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%，连续7个月下降，从需求端对去化形成支撑。
　　20Q2公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股。1）2020Q2基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降；2）二季度基金对房地产板块持仓转为低配；3）集中度降至94.4%，结束五连升；4）公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国企改革利好、受益于RETIs的小市值股。
　　投资建议：我们认为当前板块估值仍处于历史低位，公募基金对房地产板块持仓比例连续两个季度下降并处于历史低位，下半年的修复空间较大。受到疫情影响房企推盘节奏延后，三季度随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低，基本面改善有望持续，将继续推动板块估值修复。我们重申行业“推荐”评级，建议把握四条主线精选公司：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股：天健集团、南国置业、中交地产；4）物业管理行业标的：招商积余、新大正、南都物业。
　　风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性