平安证券-地产行业周报：深圳调控升级，京沪加码后发生了什么-200719

　　本周观点：本周我们讨论调控加码后北京、上海楼市发生了什么，两地楼市由于购房资格、信贷收紧等对需求产生约束，升级调控后均遭受短暂冲击，但中长期来看随着需求平稳释放、楼市逐渐修复并步入健康发展通道。本周深圳出台的调控新政大幅抬升购房门槛及交易成本，预计短期也将对需求形成较大冲击，市场热度有望逐步回落，中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求格局，未来仍需关注供给端政策走向。从全国来看，随着二季度楼市逐步企稳，部分热点城市出现过热迹象，在“房住不炒”总基调下，不排除调控收紧可能性。板块投资方面，供应放量叠加低基数，短期成交有望延续高位，基本面改善助估值修复逻辑仍在，建议关注：1）销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团；2）低估值高股息率的万科、保利、金地等。
　　政策环境监测：1）东莞：每月发布新建商品住宅和二手房网上签约情况；2）郑州：开展房地产市场秩序专项检查。
　　市场运行监测：1）新房成交环比回落，短期有望回升。本周（7.12-7.18）新房成交5.6万套、二手房成交2.2万套，环比降3.2%、升1.8%；7月新房月日均成交同比升8.5%较6月降3.5pct。考虑较大供应量且市场热度延续，成交短期有望维持不错水平。2）改善型需求占比提升。6月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升4pct至84%。3）推盘节奏加快，后续或持续放量。7.6-7.12重点城市新推房源8792套，环比升39.5%；去化率54.2%，环比降11.1pct。年中冲刺后7月初推盘量较6月底有所下降，但出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存9378万平，环比升0.05%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交回落、溢价率回升，一线及三线占比上升。上周百城土地供应建面1967.5万平、成交建面2212.4万平，环比降39.6%、降49.5%；成交溢价率16.1%，环比升4.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.3%、33.9%、56.8%，环比分别升6.5pct、降19.6pct、升13.1pct。财政压力下各地方供地数量及质量仍有望保持高位，同时宽资金环境、楼市热度持续有助于房企短期保持积极性；中期随着土地供应规模加大，叠加销售恢复放缓、新增土储无法转化为年内货值及销售，预计土地市场整体将趋于平稳。
　　资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债73亿元、海外发债24.6亿美元，较上周减少114.3亿元、增加9.9亿美元；境内外发行利率处于3.70%-11.50%区间，可比发行利率较前次持平或上升。2）信托：本周集合信托发行76.2亿元，较上周减少88.9亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌7.16%，跑输沪深300（-4.39%）；当前地产板块PE（TTM）9.68倍，估值处于近五年25%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、万科A、中南建设，南向资金净流入前三房企为保利物业、碧桂园服务、中国金茂。
　　风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。