平安证券-地产行业周报：限价松动对房企盈利影响几何-200713

　　本周观点： 本周我们讨论限价松动对房企盈利的影响，通过梳理杭州、长沙近期土拍限价提高项目，发现多数项目盈利有所改善，但因楼面价亦有抬升，整体改善幅度有限；但同时考虑融资成本改善、部分城市预售条件调整带来的周转提速等，短期主流房企盈利能力仍有望维持较好区间。 本周宁波发布十条稳楼市新政，房住不炒下热点城市继续因城施策、促使市场平稳。板块投资方面，我们继续看好后续表现，一方面当前行业估值仍处中低水平（近五年33%分位），另一方面，供应放量叠加低基数，短期成交有望延续高位，基本面改善助估值修复逻辑仍在。中期来看，随着去化率承压、库存持续积累，行业下行压力或逐步加大；结合中央以稳为主、因城施策主基调，年末有望迎来政策窗口期，叠加估值切换，地产板块也将迎来较好投资机会。个股方面： 1）短期建议关注销售及中报表现佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团，低估值高股息率的万科、保利、金地等； 2）中期建议关注业绩及销售高增的弹性标的如中南建设、阳光城等。
　　政策环境监测： 1）宁波：发布稳楼市十条新政； 2） 6月金融及社融数据：居民中长贷增量放量，企业债发行量回升。
　　市场运行监测： 1）成交环比回落，短期有望维持高位。 受端午假期网签滞后、房企冲刺年中业绩导致上周高基数的影响， 本周（ 7.5-7.11）新房成交5.8万套、二手房成交2.0万套，环比降29.3%、 25.9%； 7月新房月日均成交同比升15.4%，增速较6月降2.1pct。短期随着供应持续放量，成交有望维持较好水平。 2）改善型需求占比提升。 5月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比升5pct至80%。 3）推盘环比回落，后续供应或将放量。 6.29-7.5重点城市新推房源6302套，环比降68.5%；去化率65.3%，环比降6.0pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企将保持较快推盘节奏。 4）库存环比下降，中期或仍将上行。 16城取证库存9378万平，环比降0.2%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。 5）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比上升。 上周百城土地供应建面2400.4万平、成交建面3533.8万平，环比升1.8%、升5.1%；成交溢价率11.5%，环比降10.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.4%、 63.1%、 34.5%，环比分别升0.9pct、升3.6pct、降4.5pct。 财政压力下各地方供地数量及质量仍将保持高位，同时宽资金环境、楼市转暖有助于房企短期保持积极性。
　　资本市场监测： 1）地产债：本周房企境内发债187.3亿元、海外发债14.7亿美元，较上周增加109.3亿元、减少3.1亿美元；境内外发行利率处于1.98%-14.25%区间，可比发行利率较前次升降不一。 2）信托： 本周集合信托发行123.3亿元，较上周增加13.9亿元。 3）地产股： 本周申万地产板块涨6.57%，跑输沪深300（ +7.55%）；当前地产板块PE（ TTM） 10.38倍，估值处于近五年33%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华夏幸福、万科A、张江高科，南向资金净流入前三房企为中国金茂、保利物业、碧桂园。
　　风险提示： 1）供货及交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。