西南证券-房地产行业例评：结合深圳特区成立40周年看调控收紧预期-200712

　　投资要点
　　怎么看待上周五金融/地产股的回调？上周五申万银行下跌4.53%、非银下跌3.07%、地产下跌1.95%，北上资金出现较大规模的净卖出。从消息面看，与周四国家队减持及规范机构配资行为有关，本质上可看作是高层对股市上行节奏的一种控制或期望。不宜解读为所谓风格平衡或风格分化的一次预演失败，金融地产优质个股回调即为入场时机。金融领域是中美对抗的重要战场，加大开放力度完善资本市场基础制度，提升交易量和直接融资占比是最基本的要求，应站在更高的维度是看待“减持、增发”等利空。上周五地产、券商里面依然有强势个股涨停，建议继续关注银证混业经营、头部及特色券商、突破业务边界的地产+等涉及到的个股。
　　结合特区40周年看深圳调控收紧预期。房地产属于典型的“供给约束”行业，地方土地供给约束叠加人口流动可以解释大部分楼市的结构性问题。从2010年开始，人口流动的最主要特征是“有选择性的流入中心城市”，人口流动的分化可以有力解释两年后房价在不同能级城市涨幅走阔的现象。由于北京、上海已经开始控制人口流入和人口结构，深圳自然要承担更多人口流入的压力。深圳自2015年4月领先中心城市房价上涨之后，2016年Q3开始执行最严厉调控政策。时过三年，在先行示范区和放宽豪宅税后再次确定了上行趋势。自去年四季度以来深圳热点区域房价上涨显著，带动了其他区域跟涨补涨。对于深圳楼市过热的困局，我们认为“疏优于堵”，提高二套房或首套房贷款比例，很可能误杀刚需和首改购房需求，如果对二手房交易作相应限制（比如增加贷款难度、设置价格上限）更会造成小业主惜售，进一步凸显供不应求的局势。深圳要承担社会主义先行示范区的建设任务，靠目前不到2000平方公里的土地资源可能力不从心，在特区成立40周年之际，扩大深圳面积或增加开发强度可能效果会更好。
　　投资策略与重点关注个股。1）突破业务边界存在“地产+”可能格局较大的个股：推荐万科A、保利地产、融创中国，关注华侨城A、绿地控股等；2）国资背景小市值类：推荐天健集团、南山控股，关注南国置业、深振业A、深物业A等；3）销售或毛利率存在改善空间的个股：A股推荐金地集团、中南建设、招商蛇口、新城控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展等，H股推荐旭辉控股、世茂房地产、宝龙地产、碧桂园、龙光地产、佳兆业、禹洲地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。