平安证券-地产行业：百强销售趋势向好，二线房企恢复更快-200505

　　事项：
　　克而瑞公布2020年1-4月百强房企销售数据。
　　平安观点:
　　单月销售延续改善，短期成交有望维持不错表现。随着市场热度回升、房企加快供货，百强4月销售延续改善，单月实现销售面积6574万平米、销售额9002亿元，同比减少1.2%、增长0.6%，增速较3月上升12.1个、17.8个百分点；1-4月累计实现销售面积1.9亿平米、销售额2.6万亿元，同比减少12.8%、14.5%，较1-3月上升5个、6.4个百分点。27家主流房企1-4月销售额同比减少12.5%，其中公布2020年销售目标的12家房企目标完成率为21%（2019年为25.5%）。短期来看，房企供应进一步加大背景下，成交仍有望维持不错表现，但需关注疫情积压需求释放、供应大幅上升后对房企项目去化带来的压力。
　　千亿内房企销售反弹更快，各梯队整体趋势向好。由于千亿内房企（2019年TOP30门槛为1131亿元）规模诉求、TOP11-20房企冲击前十诉求均较强烈，疫情逐步消退、市场回温时对应梯队成交反弹力度更强。4月单月TOP31-50、TOP11-20销售额同比增长8.1%、1.4%，增速由负转正，高于TOP1-10（-0.3%）、TOP21-30（-1.1%）、TOP51-100（-3.3%）。从具体房企来看，4月中国恒大实现销售额650亿元，同比增长11.3%，1-4月累计销售额2124亿元，领跑房企。重点监测的27家房企中15家实现单月销售额同比正增长，其中蓝光、禹洲、中国金茂表现突出，单月增速分别达117.5%、87.4%、48.9%。
　　低均价房企增速靠后，或反映低能级城市复苏较缓。将百强房企按4月销售均价划分为1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下，各梯队销售额环比增速分别为15.6%、21.8%和12.6%。从销售均价来看，4月百强房企均价环比增3.5%至13695元/平米，其中均价1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米的房企销售均价增速均值分别为3.7%、3.5%，而均价1.2万元/平米以下的房企售价增速均值为-4.8%，或反映低均价的低能级城市复苏相对较缓，“以价换量”逐渐开启。
　　投资建议：短期随着供应增加，成交量有望延续回升，板块当前低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显；中期来看，供应放量、需求承压或带来房企去化端的压力，关注价格变化及可能的政策改善机会。个股建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性房企天健、中南、阳光城、新城等。
　　风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工形成影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。