东方证券-招商积余-001914-获海上世界管理合同，非住业态持续拓展-200710

　　招商积余(001914)
　　事件
　　公司公告公司全资子公司招商局物业管理有限公司与厦门国际邮轮母港集团有限公司设立合资公司， 其中招商物业占 60%股权， 厦门邮轮母港集团占 40%股权。 合资公司将负责为厦门海上世界项目提供物业管理服务。
　　核心观点
　　厦门海上世界项目是母公司招商蛇口“前港-中区-后城”模式与物管结合一个经典案例。 从天眼查可以看到厦门邮轮母港集团成立于 2013 年 10 月 22日，是由厦门国资委投资控股的厦门盈盛国有资本运营有限公司全额出资设立。厦门“海上世界” 则是厦门邮轮母港集团与招商蛇口合作开发的集“商、游、购、娱”一体的城市综合体大型商业地产项目，位于厦门东渡邮轮母港片区，投资超过 160 亿元、总建筑面积超过 100 万平方米。该项目 2018 年进入大规模施工阶段， 计划 2023 年全部完工投用。
　　公司依托招商局集团游轮母港业务， 未来还将进一步拓展非住宅业态。 母公司招商蛇口 2019 年年报披露，自深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后， 招商蛇口依靠港城联动获取海门市国际邮轮城项目，建筑面积接近 50 万平米，依托招商局集团游轮母港业务， 公司的非住业态还将进一步丰富。
　　作为 A 股物业管理龙头企业和央企物业管理旗舰，未来继续领跑机构物业市场。 公司由原招商物业和中航物业重组而成。 2019 年末公司物业管理面积 1.53 亿平方米，其中非住宅类物业管理面积 0.76 亿平方米，住宅类物业管理面积 0.77 亿平方米，规模冲击第一梯队。 背靠招商局， 在建设“ 国内领先的物业资产管理运营商”的战略下， 未来公司将继续实现长远的发展。
　　财务预测与投资建议
　　维持增持评级， 上调目标价至 36.04 元（原目标价 27.72 元）。 我们维持公司 2020-2022 年 EPS 的预测值为 0.63/0.87/1.18 元。 可比公司 2020 年估值为 52X， 综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司 10%的估值溢价，对应 2020 年 PE 估值为 57X，对应目标价 36.04 元。
　　风险提示
　　房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。