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天风证券-保利地产-600048-高基数下实现单月正增长、补货以核心城市为主-200709

上传日期:2020-07-09 19:09:00  研报作者:陈天诚  分享者:asldfkjalfjlk   收藏研报

【研究报告内容】


  保利地产(600048)
  事件
  公司公告经营简况, 6 月公司实现签约金额 688.53 亿元, YOY+8.15%;实现签约面积440.50 万方, YOY+7.54%。 1-6 月公司累计实现签约金额 2245.36 亿元, YOY-11.12%;累计实现签约面积 1492.24 万方, YOY-8.81%。
  高基数下实现单月正增长、上半年销售金额完成 19 年度的 48.62%
  6 月公司实现签约金额 688.53 亿元, YOY+8.15%,较上月增速收缩 4.25pct;实现签约面积 440.50 万方, YOY+7.54%,较上月增速收缩 9.35pct;对应销售均价 15630.65 元/平米,较上月均价提升 804.51 元/平方米。 1-6 月累计实现签约金额 2245.36 亿元,YOY-11.12%,较上月增速提升 6.49pct;累计实现签约面积 1492.24 万方, YOY-8.81%,较上月增速提升 5.46pct;对应累计销售均价 15046.91 元/平米,较上月均价提升 244.49元/平米。在 19 年 6 月高基数的背景下,公司 6 月单月仍实现了 8.15%的销售金额增长,我们认为这一成绩是相对出色的。 1-6 月销售金额、销售面积分别完成 2019 年度水平的 48.62%、 47.78%,近过半的完成率,考虑到下半年推货量的提升,我们判断公司取得与上年度同水平销售成绩概率较高。考虑 2019 年 7-8 月份为全年低基数月份;且下半年推货量提升,我们认为公司在三季度的表现可期待。
  单月新增项目以一二线为主
  6 月公司新增项目 5 个,区域分布上,珠三角:环渤海:中西部:海西为 2:1:1:1;能级分布上,一二线:三四线为 4:1;新增项目以核心城市群为主,能级上以核心一二线为主。权益比例上, 100%权益:非 100%权益为 2:3,其中非 100%权益项目仅广州项目低于 50%的权益比。 6 月新增项目土地面积 46.03 万方,新增规划建面 177.10 万方,新增总地价 149.40 万方,对应权益土地面积 30.62 万方,权益规划建面 108.71 万方,权益地价 86.99 亿元,以金额计算权益比例为 58.23%,较上月权益比例(74.70%)有所回落,主要在于权益比较低的项目对应更高的总价。 1-6 月累计土地面积 380.21 万方,累计规划建面 984.24 万方,累计总地价 819.72 亿元;对应累计权益土地面积 276.63 万方,累计权益规划建面 707.36 万方,累计权益地价 595.32 亿元,以金额计算的权益比例为72.62%,较上月略微收缩 3.21pct。
  上半年拿地力度 36.51%
  6 月公司拿地力度 21.70%,较上月力度收缩 26.67pct;权益拿地力度 12.63%,较上月权益力度收缩 23.49pct;从累计拿地力度看, 1-6 月累计拿地力度为 36.51%,累计权益拿地力度为 26.51%,均高于 2019 年整体的拿地力度(33.66%)、权益拿地力度(23.40%)。从补货均价看, 6 月新增项目楼面价为 8435.89 元/平米,较上月楼面价缩小 698.08 元/平米;权益楼面价为 8002.27 元/平米,较上月权益楼面价收缩 1593.53 元/平米;补货楼面价高于 19 年度平均楼面价,与公司补充高能级土地项目较多有关。 6 月楼面价/销售均价为 53.97%,显著高于 2019 年整体的楼面价/销售均价的水平(39.21%),主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构的不同所致。
  投资建议: 公司上半年完成 2019 年度销售金额的 48.62%,接近过半的完成率;随着下半年货源的逐步增加,销售或将进一步得到修复。上半年拿地力度 36.51%,且补货以核心一二线城市或核心城市圈为主,有助于公司实现有质有量的增长。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为 352、 432、 516 亿,对应 EPS 分别为 2.95、 3.62、 4.32元,对应 PE 分别为 6.03X、 4.91X、 4.12X 倍,维持“买入”评级。
  风险提示: 房屋价格大跌、 销售不及预期、 宏观经济波动
 报告详细内容请查阅原报告附件
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