华泰证券-房地产板块动态点评：因城施策预期内，估值空间仍有余-200708

　　因城施策方针不改，看好地产板块估值修复延续性
　　房地产行业维持健康发展基调，我们认为板块估值修复仍能延续。重点推荐：1具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。
　　如何看待7月以来部分重点城市的政策加码？
　　2020年7月以来，杭州、东莞、宁波等城市相继出台房地产收紧政策。从内容上看，这些区域主要是根据本土楼市和土地市场情况对现有政策进行细化补充和打补丁，并未出现新的调控手段。如杭州针对“万人摇号”要求一个家庭一次只能参加一个项目的摇号，东莞针对房价上涨从严限价、限定精装修价格，宁波针对土地市场过热要求在土拍阶段严控房价地价、针对排队买房现象要求扩大限购区范围等，充分体现“因城施策”的特征。
　　为何收紧：房价和地价出现相对较热
　　观察宁波、东莞、杭州、深圳的房地产市场状况，城市之间销售面积的复苏情况存在差异，杭州和深圳较热，宁波和东莞较冷，但4个城市新房或二手房价格均出现较为明显和持续的上涨。土地市场方面，2020上半年4个城市成交建面有所分化，但东莞、杭州、宁波土地楼面价同比均有明显上涨，土地溢价率均有攀升趋势。
　　如何解读：因城施策因有之义，平稳政策基调未改
　　随着我国疫情得到控制，同时叠加各地相对较为支持的政策预期，以及较为宽松的流动性环境，部分发展前景较好的核心城市房地产恢复较快，明显改善的融资环境也促成了土地市场的恢复，我们认为这符合地产市场恢复的特点，但这依然属于“因城施策”的范畴，并不代表全国政策导向。从全年来看，我们统计的政策数据依然显示放松的城市数量更多，而收紧的依然集中在部分热点城市和区域。
　　当前地产板块估值处于什么水平？
　　板块最新相对PE、PB依然低至0.73和0.85，对应2015年以来的估值分位数2.4%、3.2%。20家主流A股地产公司2020年我们预测PE均值6.1，PB（LF）均值1.4，2017年以来的估值分位数18.7%、26.6%。今年地产板块估值修复动力主要来自于板块之间估值极度分化后的自然修复，市场更加关注优质公司的更强成长动力和利润率边际改善，因城施策环境中，政策的边际变化对板块影响相对更小。我们认为成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期也将进一步强化优质房企的估值优势和配置价值。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。