国盛证券-房地产开发行业：福建放开落户限制，52城新房成交同增18%-200705

　　行情回顾：指数涨幅排名第三，大幅领先于大盘。截至7月3日，中信房地产指数周度涨幅为10.25%，大幅领先于大盘的6.78%。涨幅在29个中信行业板块中排名第三。上涨个股129只，下跌11只，上涨个股数量较上周上升130%。
　　成交情况：52城新房成交面积同增18%。本周52个城市新房成交面积为996.87万平方米，环比上涨21.0%，同比上涨18.1%。其中一二三线城市新房成交面积分别为107.23、429.57、460.07万平方米，环比分别增长18.6%、27.9%、15.7%，单周同比分别增长0.2%、24.9%、17.1%。累计同比来看，一线城市中，广州（-24.7%）和上海（-24.3%）下降幅度较大，北京（-13.0%）和深圳（-10.4%）下降幅度相对较小，二三线城市中有16个城市实现同比正增长。
　　去化情况：15城去化周期环比上升0.7%，同比下降11%。一二三线城市去化周期分别为51.1、77.3和28.0周，环比分别为-6.4%、+50.4%和-18.8%。具体城市看，厦门（45%）、江阴（12%）、温州（9%）、宁波（9%）、福州（7%）、泉州（5%）、苏州（1%）去化月数环比为正，市场活跃度下降。去化周期低于12个月的城市较上周新增广州（11.3），总数达到9城，供应略显不足，房价存在上涨动力。近期去化周期低于12个月的追踪城市数逐步上升，体现市场中供不应求的区域扩大。另一方面，北京、福州库存去化周期超过30个月，同时莆田的数值接近30个月，体现市场供过于求，房价可能面临回调压力。
　　政策追踪：银保监会明确乱象整治要点，多地放松公积金政策。中央方面，银保监会明确乱象整治工作要点，严查信托渠道以及银行、保险资金的使用；央行发表论文坚持稳健货币政策，加大减税力度。地方政策方面，武汉加强土地资源要素保障，广州加强重点项目建设，北京开展危旧楼房改建试点，东莞针对商品住房供需矛盾发布新政，福建放开人才落户限制。四限方面，惠州放松限价而杭州收紧限购要求。公积金方面，北京贷款减负、深圳放松提取比例，上海更新缴存基数。广州通过出租管理新政。
　　投资建议：本周各线城市成交面积继续回升，疫情对房地产市场影响或正在消退。流动性充裕或降低房企融资成本。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城。
　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。