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长江证券-万科A-000002-处理广信资产包,追求更高的运营效率-200630

上传日期:2020-07-01 09:37:30  研报作者:刘义,袁佳楠  分享者:robin8888   收藏研报

【研究报告内容】

原文摘录:确认,将贡献净利润约3.3亿,占2019年归母净长江证券利润之比约0.85%。更重要的是,万科通过本次交易预计可收到现金390万科A.4000002亿元并实现项目出表,可有效降低“不良资产”对资金的占用和净负债率,收回的现金,如果用来还债,可明显降低利息支出(以万科2019年借款处理广信资产包利息费用资本化率5.01%追求更高的运营效率。”

1. [事件描述Table_Summary]6月29日公司发布关于广信资产包引入战略合作的公告,广州万科将持有的广州万溪50%股长江证券权以70.4亿转让给战投(由中国信达资管等7家公司委托成立的信托计划)(含30.4亿元预付溢价款),同时收回前期股东投入320亿元,累计收回资金390.4亿。

2. 事件评论?盘活低效资产并实现万科A出表,追求更高的运营效率。

3. 广信资产包为万科2017年6月通过公开拍卖竞得,成交对价550000021亿元,预估权益计容约211万方。

4. 万科截至目前累计投入470.4处理广信资产包0亿元(转让对价416亿,其他费用支出54.4亿)。

5. 近年来该项目开发进展低于预期,为加速资产盘活,公司将标的资追求更高的运营效率产50%股权转让给战略投资者,本次交易包括三部分:(1)广州万科转让广州万溪50%的股权(70.4亿元,含30.4亿元的预付溢价款);(2)新股东投入置换原股东投入(70.4亿元);(3)引入并购贷款置换原股东投入(249.6亿元)。

6. 交易完成后广州万溪将由全资子公司变更为持股50%的合营公司(出表),万科预计收到资金39长江证券0.4亿。

7. ?短期投资收益带来一定万科A贡献,但更重要的是可提升资金利用效率。

8. 预计本次000002交易将累计实现投资收益34.8亿元,增加净利润约26.1亿元,其中,30.4亿元预付溢价款附带对赌条款(5年内广信资产包取得不少于210.98万平权益计容建面),条件成就时方可确认投资收益,而剩余约4.4亿元投资收益预计可在交割完成后确认,将贡献净利润约3.3亿,占2019年归母净利润之比约0.85%。

9. 更重要的是,万科通过本次交易预计可收到现金390.4亿元并实现项目出表,可有效降低“不良资产”对资金的占用和净负债率,收回的现金,如果用来还债,可明显降低利息支出(以万科2019年借款利息费用资本化率5.01%估算,预处理广信资产包计每年可节约利息支出约19.56亿元),如果用来备货,可新增贡献超千亿货值。

10. ?开发业务创造稳健回报,第二曲线期权价值有待追求更高的运营效率释放。

11. 战略前瞻及经营效率是万科长期制胜的护城河,开发业务具备持续创造丰厚“正利差”和“现长江证券金流”的能力,且新业务在价值创造层面已发展为不容忽略“第二曲线”;公司提请回购议案及与深铁战略合作释放积极信号,“价值释放”可能趋于显性化,业绩基础及估值底部均较为扎实,预测公司2020-2022年归母净利449/518/597亿,增速16%、15%、15%,当前股价对应的PE分别为6.8X、5.9X、5.1X,维持“买入”评级。

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