海通证券-万科A-000002-盘活存量资产价值，加大TOD领域投入-200630

1. 投资要点：与大股东成立合资公司，海通证券加大优势领域投入。

2. 1）加大TOD领域开发万科A合作。

3. 公司与深铁000002集团拟按照同股同权、对等投资的原则，共同发起组建合资公司。

4. 其中，万科认缴出资人盘活存量资产价值民币5亿元，占注册资本的50%。

5. 新公司将关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，助力深圳建设社会主义先行示范区，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的T加大TOD领域投入OD大型项目建设模式，发挥在粤港澳大湾区建设中的核心引擎作用。

6. 2）公司与深铁集团将在以下领域以法治化、市场化方式推进战略合作：合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营；海通证券其他双方决策共同推进的项目。

7. 3）合作有利于强化双方优势，抢占万科A大湾区发展战略先机。

8. 万科与深铁000002集团成立合资公司，有利于双方加强战略协同，充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势，及公司在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势，实现双方互利共赢，促进双方持续发展，推进“轨道+物业”模式的落地。

9. 广信资产包引入战略合盘活存量资产价值作，有序盘活资产。

10. 公司拟将广州万溪50%股权以人民币70.4亿元转让给战略投资加大TOD领域投入者（含30.4亿元的预付溢价款），同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元，共计可收回人民币390.4亿元的资金。

11. 交易完成后，广州万溪将由公司的全资子海通证券公司变更为持股50%的合营公司。

12. 本次通过转让股权的形式引入合作方，共同推动广信资产包盘活,进一步提升资产包价值万科A，并通过股权转让与股东投入置换，降低项目对公司资金占用，优化公司资产结构，提升公司资金使用效率。

13. 投资建议：维持“优大于市000002”评级。

14. 预计公司2盘活存量资产价值020年和2021年EPS在3.89和4.63元。

15. 按照6月29日股价25.92元计算，对应2020加大TOD领域投入年PE为6.66倍。

16. 目前公司RNA海通证券V在40.6元。

17. 考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2020年9-10XPE水平，按照公司2020年EPS在3.89元，对应合理万科A区间价值区间35.01-38.9元，维持“优于大市”评级。

18. 给予公司估值溢价的原因在于：1）一季报显示，公司已售未竣工金额约6598.9亿元；2）多元化业务在龙头企业中最佳，具备物业（2019年营收达到127亿元）等多项稳定性现金流业务，在未来市场波动中可000002以部分对冲风险。

19. 风险提示：1）涨价引发调控风险：2）本次方案盘活存量资产价值仍需股东大会通过。