东北证券-房地产：REITs深度研究系列一：海外REITs市场研究之美日篇-200701

　　2020 年 4 月 30 日，中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国基础设施公募 REITs 试点正式起步。由于目前国内 REITs 市场尚不成熟，我们通过对成熟海外 REITs 市场的研究以期对国内 REITs 发展与投资提供经验参考，本文为上篇，研究对象为美国和日本 REITs 市场。从 REITs 诞生背景看，美国与日本 REITs 推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景：社会经济背景方面，宏观经济处于周期下行阶段，政府试图通过 REITs 的推出吸引更多社会资本参与不动产投资，盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面，住宅市场和商业地产市场出现分化，住宅市场相对饱和见顶，而商业地产供需两旺，为现代 REITs 市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。从 REITs 制度设计上看，美国与日本均对 REITs 的设立设置了严格的条件，同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同，但美国与日本均对 REITs 的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制，同时要求应税收入中 90%以上需用于分红，分红部分享受免税待遇，同时通过下调股息税、所得税等进一步提供税收优惠。从 REITs 的投资回报来看， 美国与日本 REITs 均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以美国REITs 为例，权益型 REITs 在 1980 至 2020 年的 40 年年化收益率达到 11.35%，跑赢美国各大指数。
　　从分物业类型 REITs 的回报率表现来看， 从近四年（2015-2019）美国市场的表现来看，工业、基础设施、数据中心类 REITs 年化收益率位列前三，分别为 22.95%、22.64%、19.08%，住宅类 REITs 收益率为 10.74%，位居中上游，办公类 REITs 收益率为 7.56%，相对靠后，商业零售类 REITs 表现较差，年化收益率仅为 0.27%。
　　投资建议：尽管公募 REITs 试点暂未对住宅和商业地产开放，但我们相信随着基建公募 REITs 的发展落地，未来基础资产类型或将扩容，建议长期关注拥有优质商业地产资源的公司：中国国贸、陆家嘴、金融街、新城控股、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、万科等
　　风险提示：REITs 推进力度不及预期