华安证券-房地产：6月百强销售延续修复，马太效应头部优势凸显-200701

　　事件
　　6月30日，克而瑞发布《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》
　　百强销售持续回暖，单月同比增幅扩大，累计同比降幅收窄
　　根据克而瑞数据计算，百强6月全口径销售金额约14517亿元，同比增长13.8%，增速较前值提升1.6个百分点；1-6月全口径销售金额累计值达51141亿元，同比降幅较前值收窄5.3个百分点至-2.7%。从权益角度看，百强6月实现权益销售金额10274亿元，同比增长13.4%，较前值提升5.0个百分点；1-6月权益口径销售金额累计达37156亿元，同比降幅较前值收窄5.3个百分点至-4.1%。百强销售延续上行修复态势，单月增速年内再创新高。成交端的改善除了受益于此前疫情影响的部分滞后需求持续释放以外，还与房企推盘积极、线上线下协作、加大营销力度，叠加首套房贷利率自年初以来稳中有降有关。头部房企在行业承压下行期，销售展现强韧性，马太效应有望带动集中度进一步提升。
　　二梯队销售恢复能力较强，后半段仍有不同幅度下行
　　从各梯队准入门槛来看，6月单月全口径排名TOP3/10/20/50/100门槛较去年同期分别增加209、106、107、22、4亿元，头部提升幅度明显大于后半段。1-6月累计全口径TOP3、TOP10门槛较去年同期分别提升355亿元和55亿元，分别达3180亿元和1107亿元，其余梯队基本恢复至去年同期水平。各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的6月单月同比分别为14.2%、7.0%、34.7%、5.0%、16.7%，较前值分别变动+4.6、+12.2、+8.3、-11.6和-1.2个百分点。从权益口径看，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100单月同比较前值变动分别为+4.3、+20.4、-8.3、-1.5、+6.8个百分点，二梯队修复幅度居各梯队之首。
　　部分房企累计同比实现转正，单月表现亮眼
　　具体到公司层面，主流房企中6月销售增速居前的有：金科股份（74%）、金地集团（62%）、中国金茂（57%）、中国恒大（51%）、中南建设（38%）;1-6月累计增速居前的有：中国金茂（31%）、龙光地产（24%）、中国恒大（24%）、金地集团（19%）、世茂房地产（10%）。6月销售额排名靠前的有：碧桂园（810亿元）、中国恒大（760亿元）、万科（709亿元）、保利地产（611亿元）、中海地产（550亿元）。1-6月累计销售金额前三分别为碧桂园（3723亿元）、中国恒大（3488亿元）和万科（3180亿元）。增速较快的以二线成长型标的为主，销售金额排名靠前的依然为规模型头部企业。
　　投资建议
　　受疫情冲击，为配合“战疫”工作，年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进，行业基本面持续修复。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。在“以稳为主”的政策基调下，“因城施策”给予各地更充分的调整空间。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远，融资端由外源性杠杆向内生性融资的精细化运营转变初见成效。建议关注：（1）低估值、稳增长的规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）受益于边际改善的成长标的：金科股份、中南建设、阳光城；（3）A股物业板块优质标的：招商积余等。
　　风险提示
　　调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企开工进度不及预期，房贷利率上行等。