兴业证券-房地产6月百强销售点评：市场持续复苏，头部房企受益-200701

　　事件：
　　6 月 30 日，克而瑞发布百强房企销售榜单。2020 年 6 月单月销售金额同比增长 13.8%，1-6 月 TOP100 房企全口径销售金额同比下降 2.7%。
　　点评：
　　从百强房企 6 月份销售数据来看，地产基本面维持较强复苏态势。2020 年 6月单月，百强房企实现销售金额 14517 亿元，同比增长 13.8% （5 月为 12.2%） ，环比增长 33.0%。6 月单月实现销售面积 10371 万方，同比增长 10.3% （5 月为7.1%） ，环比增长 33.6%。基本面持续复苏，单月销售同比增速提升，累计销售同比降幅收窄。2020 年 1-6 月百强房企累计销售金额同比下降 2.7%，降幅较 1-5 月的 7.9%明显缩窄；1-6 月百强房企累计销售面积同比下降 3.5%，降幅较 1-5 月的 7.9%明显缩窄。市场持续复苏，与此前认为的累积需求释放和居民购买力受损导致基本面下行预期有一些差异。
　　我们认为，当前核心决定力量很可能就是杠杆。 全球共性和中国独特性共同决定地产大周期， 这样一个钱在买房子而非人在买房子大周期， 这样一个过去超预期未来仍将超预期的大周期。 银行给地产加杠杆，经济增长中枢下行带来全球共性大趋势。除全球共性外，两个中国加杠杆独特性也共同决定此周期。第一，M2 存量极为巨大，第二，存量按揭套数占比仍很低。详见《购房杠杆研究系列四：为何地产基本面持续超预期？》。
　　6 月单月， TOP5 房企销售金额同比增长 11.5%，上月为 8%； TOP10 同比+10.0%，上月为 8.8%；TOP20 同比+17.4%，上月为 13.2%；TOP50 同比+13.3%，上月为11%；TOP100 同比+13.8%，上月为 12.2%。从各梯队房企来看，排名 10-20 的房企 5 月销售恢复最为明显，单月销售金额看， TOP5 同比增长 11.5%， TOP6-10同比增长 7.1%,TOP11-20 同比增长 34.7%，而 TOP21-50 同比增长仅 5.0%。三四线布局房企体现韧性。TOP20 房企中，销售金额同比增速较高的有：碧桂园（单月销售 810 亿，同比基本持平，环比增长 1.5%）、中国恒大（单月销售760 亿，同比增长 51.2%， 环比增长 26.2%）、 金科股份（单月销售 231.6 亿元，同比增长 74.1%，环比增长 25.4%） 、中南建设（单月销售 262.9 亿，同比增长37.6%，环比增长 42.0%） 。这些房企销售金额的较高增速，可能与三四线韧性有关，详见《三四线的韧性系列报告一》。
　　投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。