天风证券-房地产行业点评：市场恢复持续超预期，可跟踪房企目标完成率超4成-200701

　　事件：克尔瑞公布2020年6月百强房企销售额，10强、50强、100强6月实现销售额分别为5352亿元、11871亿元、14432亿元，环比增速分别为+31.9%、32.2%、32.0%，同比增速分别为+10.4%、+15.6%、+15.8%，较5月同比增速分别提升+8.9%、5.2%、1.3%，1-6月累计销售额分别为20876亿元、42703亿元、51141亿元，同比增速分别为+2%、-1%、-2%，较1-5月累计销售增速分别提升+3.9%、+4.9%、+5.3%。
　　市场恢复持续超预期、TOP10累计增速首度转正
　　克尔瑞公布2020年6月百强房企销售额，10强、50强、100强6月实现销售额分别为5352亿元、11871亿元、14432亿元，同比增速分别为+10.4%、+15.6%、+15.8%，除泰禾集团（-75%）、远洋集团（-40%）、蓝光发展（-25%）、华夏幸福（-23%）、新城控股（-16%）、绿地控股（-12%）单月销售增速为负外，其余均实现单月正增长。2020年1-6月，克尔瑞榜单TOP10、TOP50、TOP100累计销售额分别为20876亿元、42703亿元、51141亿元，同比增速分别为+2%、-1%、-2%；TOP10累计销售额较上年同期首度转正，市场恢复持续超预期。
　　单月销售仍有分化、二线弹性房企增速较高
　　我们关注的20家重点房企单月同比增速为14%，高于TOP10房企的10.4%增速，但略低于龙头房企（4家）6月单月增速约1pct。分结构来看，布局一二线为主的房企单月、累计增速分别为+15%、-8%，分别较5月提升7.7pct、4.8pct；布局三四线为主的房企（不含恒大），单月、累计增速分别为+14%、+1%，分别较5月提升2.3pct、4.3pct，布局三四线为主的房企首度实现累计增速转正。结构的正增长表现表明当前全国需求韧性仍在，而布局三四线房企的累计增速表现强于一二线布局房企累计增速表现则印证三四线的韧性远高于市场预期。具体至企业表现看，绿城中国（+100%）、融信中国（+86%）、中梁控股（+82%）、金科股份（+74%）、金地集团（+61%）、中国金茂（+57%）单月增速超50%，二线弹性房企增速更高。
　　可跟踪企业半年度平均完成率为42.49%、恒大完成率居首
　　以半年度完成情况看，根据披露销售目标的房企计算，有披露销售目标房企2020年总计销售额79867亿元，其中1-6月份实现累计销售额33934亿元，半年度完成42.49%，基本符合房企上下半年4:6的销售节奏。由于6月市场热度较高，部分房企在推货节奏上有所提前，抓住市场窗口期加大推货，上半年总体表现好于预期。分企业表现看，中国恒大（54%）、中国金茂（51%）、雅居乐（49%）、滨江集团（+48%）、万科A（48%）、碧桂园（47%）、中海地产（47%）、保利地产（45%）、阳光城（45%）、招商蛇口（44%）、金地集团（44%）、华发股份（44%），均高于行业半年度平均完成度；TOP10中融创中国、新城控股、世茂集团完成度低于40%。
　　投资建议：目前板块处于估值底部区间，1）考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，运营驱动有望带来经营质量的提升；2）当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期；3）行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。建议持续关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。
　　风险提示：政策变化不及预期，疫情阶段性反复，房屋销售大幅下滑