长江证券-房地产行业：边际供需视角下的预期修正与价值重估-200629

1. 边际供需视角下的预期长江证券修正与价值重估]基于政策和需求的传统框架近年来解释力明显下降，供给端需要被纳入分析框架。

2. 地产行业近年来正在告房地产行业别“需求主导”逻辑，全局层面的产业政策和销售量价均逐渐失去弹性（中短期角度），但供给端（尤其土地市场）仍体现出很强的波动性，基于政策和需求的传统框架对地产股的解释力则明显下降，需要将供给端纳入分析框架，从“供需”视角去看，行业的周期性仍在。

3. 上半年压制相对收益的核心矛盾在于，供给相对偏强及按揭利差扩张，边际加库存大概率难有相对收益，历史规律边际供需视角下的预期修正与价值重估并没有改变；但下半年供需边际更趋均衡（供需双回落），龙头房企的“相对竞争力”反而在强化，政策从紧预期也将趋缓，预计板块相对收益的压制因素将逐步缓和，或将给龙头阿尔法提供一定空间。

4. 预期修正与价值长江证券重估。

5. 下半年边际供需趋于均衡和政策预期趋于缓和，给龙头房企演绎阿尔法提供了土壤，龙头房企低估值隐含的悲观预期或将修正，重视价值重估和绝对收益逻辑，此外，“高股息+低利率”也赋予估值修复的额外“期权”；首选万科A/房地产行业金地集团/保利地产等蓝筹组合，关注金科股份/中南建设/阳光城等弹性组合。

6. 政策动态：6月LPR继续维持不变央行发布6月LPR报价，1年期LPR为3.85%、5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平；国家发改委强调精准施策推进县城城镇化补短板强弱项，聚力推进各项建设任务；武汉出台23条政策措施加强土地资源要素保障，支持加快恢复经济建设发展；海口严禁将商品住宅用地与边际供需视角下的预期修正与价值重估其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。

7. 楼市动态：样本城市新房成交同比继续趋缓本周35城新房成交651.3万平，同比+2.1%，同比连续四周趋缓；年初至今累计成交同比-1长江证券1.6%，降幅持续收窄，二线城市降幅相对较小。

8. 本周15城新房库存9015.2万平，环比+1.8%，同比+16.房地产行业8%；新房去化周期9.7个月，去化同比+16.0%。

9. 宅地市场：百城宅地供需阶段性下降，溢价率略有下行上周百城宅地供应规划建面846.2万平，近四周滚动同比-7.5%，环比-27.5%；宅地边际供需视角下的预期修正与价值重估成交规划建面1015.2万平，近四周滚动同比-3.4%，环比-13.7%；宅地成交溢价率为15%（-1.2pct），一二线城市溢价率均有所回落，三线城市溢价率略有上升。

10. 风险提示1.行业供给端收敛速度可能低于预期；2.高股息长江证券板块估值修复可能低于预期。