国金证券-万科A-000002-回收资金390亿，有望撬动新增销售千亿-200630

　　万科A(000002)
　　事件
　　6 月 29 日晚间，万科发布《 关于广信资产包引入战略合作的公告》，公告称万科计划将持有的广州万溪 50%股权以人民币 70.4 亿元转让给战略投资者，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计 320 亿元。
　　点评
　　广信资产包资金投入情况和本次交易概况： ①三年以来， 公司为广信资产包累计投入 470.40 亿元。②通过本次交易，本公司预计可收到资金 390.4 亿元，其中 70.4 亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款（含 30.4 亿元的预付溢价款）， 70.4 亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入， 249.6 亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。 ③如在 5 年内，广信资产包取得不少于 210.98 万平方米权益计容建面的批复文件，则本次股权转让公司预计将累计实现投资收益约 34.79 亿元，增加公司净利润约为 26.10 亿元。
　　 对资产负债表的意义远大于对损益表的意义： ①预计年内能确认的投资收益部分仅评估值和账面值之间的差值， 税后影响小于 10 亿元。②万科对广信资产包的三年累计投入达 470 亿元，按照其转让部分 50%权益对应投入为235 亿元， 即使按照 30.4 亿元的溢价来计算，回报率也较为普通。 广信不良资产包是长周期、慢周转项目，不是万科高周转策略下的典型项目。 ③交易完成后，广州万溪将不再并表，万科可以回收现金或减少表内有息负债合计 390.4亿元。在净负债率指标不变的情况下，万科可以新增 390亿元的权益资金进行新的房地产开发业务。印证了我们在深度报告中提到的，预计万科将重回规模增长。 ④引入中国信达也非常有助于本项目复杂问题的解决。
　　有望撬动千亿元新增销售： 按照 60%的权益比例， 2.2 倍的货值率， 75%的新盘年度去化率计算， 390 亿元可撬动 1073 亿元合同销售额。 我们在深度报告中提到 21-23 年 7500 亿元-9500 亿元销售额实现的可能性大幅提高。
　　投资建议
　　万科转让广信资产包股权是一个很明显的加快周转、 回到规模路线的信号。我们暂不上调盈利预测， 但考虑到其规模增长确定性提高， 我们上调公司目标价至 37.08 元，对应 10X 2020PE， 并重申对万科 A的“买入”评级。
　　风险提示
　　房价上涨弱于预期；地价上涨快于预期；万科拿地强度低于预期。