兴业证券-合景泰富-1813.HK-分拆物管释放房企价值-200626

1. 事件：兴业证券公司发布公告建议附属公司合景悠活通过新股份分派和全球发售的方式在联交所主板独立分拆上市。

2. 分拆合景泰富完成后，公司将不会保留任何合景悠活已发行股本权益。

3. 点评：通过分派和全球发售的方式上市：公司建议通过分派和全球发售的方式分拆附属公司合景悠活在联交所主板上市，分派记录日期及全球发售详情尚未确定，1813.HK该种分拆方式与2019年时代中国（1233.HK）分拆时代邻里（9928.HK）的方式一致。

4. 截止目前，公司间接持有合景悠活97.22%的股权，剩余2.78%的股权由徐锦添分拆物管释放房企价值先生持有。

5. 分拆完成后，公司将不会保兴业证券留任何合景悠活已发行股本权益。

6. 物管公司的分拆合景泰富有利于公司的价值释放。

7. 物管公司独立上市后将提升品牌形象，获1813.HK得更多的发展机会。

8. 提供住宅物业管理及商业物业管理运营服务：合景悠活是中国领先的综合物业管理服务供应商，主要为住宅物业及商业物业分拆物管释放房企价值提供综合物业管理服务。

9. 截止2019年底，公司在37个城市管理106个住宅物业，在管面积1835万平米，合约项目158个，合约兴业证券管理面积2940万平米。

10. 同时公司管理位于8个城市的30个商业物业，在管面积327万合景泰富平米，合约商业物业个数为33个，合约在管面积为450万平米。

11. 经营业绩保持高速增长：合景悠活2017-2019年的营业收入分别为4.6、6.6和11.2亿元，年复合增速达到56%；净利润分别为4415万元、7968万元和1.85亿元，年复合增速达到105%；截止1813.HK2019年底，公司毛利率和净利率分别为37.3%和16.4%，其中住宅物业管理服务和商业物业管理运营服务的分部毛利率分别为34.4%和43.4%。

12. 合景泰富1-5月份销售情况：合景泰富5月份合约销售金额和面积分别为91.5亿元和50.9万分拆物管释放房企价值平米，分别同比增长45%和46.3%，销售恢复情况良好；1-5月份累计合约销售金额和面积分别为287亿元和171万平米，较2019年同期比增速已经转正。

13. 公司2020年销售目标为1033亿兴业证券元，同比增长20%，增速位于行业前列。

14. 另外，截止2019年底，公司总土储为1703万平米，覆盖39个城市，共158个项目，是物管公司后续发合景泰富展的保障。

15. 分拆物管释放房企价值：合景悠活2019年的营收和利润1813.HK分别占合景泰富的比例为4.5%和3.5%，目前物管公司享受更高的市场估值，分拆有利于公司价值的释放，通过分派+全球发售的方式分拆令公司股东能更好的分享分拆带来的收益。

16. 目前公司股价对应2019年核心净利润的6.8倍P分拆物管释放房企价值E，股息收益率超过5%。

17. 风险提示：宏兴业证券观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。