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平安证券-地产行业周报:政治局重申“房住不炒”,资金端延续改善-200419

上传日期:2020-04-20 06:31:43  研报作者:杨侃,刘璐,张君瑞  分享者:fw918   收藏研报

【研究报告内容】

  核心摘要
  本周观点:尽管短期经济下行压力加大,本周政治局会议仍重申“房住不炒”,叠加近期一二线楼市及地市升温,3月全国销售面积达2019年同期85.9%,后续各地政策松动力度或将受到制约。流动性延续宽松,本周一年期MLF中标利率下降20BP,政治局会议亦提出“引导贷款市场利率下行”,短期房企融资端成本有望持续改善,但地市升温或对改善空间形成制约。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不足7倍,潜在股息率超过4%,配置价值依旧凸显。建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。
  政策环境监测:1)中央政治局会议:坚持房住不炒,促进市场平稳健康发展;2)国务院常务会议:确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需;3)深圳住建局:加快商品房供应,允许延期缴纳土地出让价款。
  市场运行监测:1)成交显著回升,短期有望延续。本周新房成交4.6万套、二手房成交1.8万套,环比升19%、34%;4月新房月日均成交同比降23.4%,较3月收窄6.7pct。随着疫情得到控制,4月1日全国售楼处复工率已达92.73%,预计短期销售有望延续回升,但仍需关注积压需求释放后经济收入下滑对居民购房意愿的影响。2)刚需刚改仍为成交主流。3月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比维持89%不变。3)推盘环比收缩,后续或逐步放量。上周重点城市新推房源3498套,环比降21.3%;去化率70%,环比升5pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望逐步回升,但工期因素或将制约推盘回升的速度。4)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存8860万平,环比升0.7%。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交下跌、溢价率回升,关注融资端政策变化。上周百城土地供应建面1231万平、成交建面1065万平,环比分别降59.2%、58.9%;成交溢价率16.6%,环比升4.3pct;其中一线成交建面占比环比提升4pct至8%。短期来看,由于疫情导致地方财政支出增加,预计后续各地仍有望加大供地数量及质量,但需要关注一二线土地市场溢价率攀升可能带来地产融资端收紧风险。
  资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债171亿元,较上周增加105亿元,境外连续3周无新债发行。债券发行利率处于1.74%-5.94%区间,可比发行利率较前次以下降为主。流动性宽松背景下,短期房企融资成本有望持续改善。2)信托:本周集合信托发行104.7亿元,净融资-18.6亿元,较上周分别增加28.8亿元、17.5亿元。3)地产股:本周申万地产板块上涨1.0%,跑输沪深300(+1.9%);当前地产板块PE(TTM)8.33倍,处于近五年最低水平。
  风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。
  

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