太平洋证券-地产行业40年房地产金融调控史最全复盘系列之二（1988~1997）：这次不一样？-200409

　　报告摘要
　　正如我们在本系列的上一篇《这次不一样？——40年房地产金融调控史最全复盘系列之一（1978-1987）》中提到的，1984年是一个非常重要的年份，这一年邓小平第一次南巡深圳，学术界也召开了“莫干山会议”，思想上的开放气氛使得改革取得重大进展。
　　证券融资方兴未艾
　　1984年4月16-25日，经济体制改革试点工作座谈会在常州召开。标志着改革的重心逐步从农村转移到城市。1984年10月20日，十二届三中全会通过了《中共中央关于经济体制改革的决定》，对开展以城市为重点的经济体制全面改革进行了全面的研究和部署，特别提出增强企业活力是经济体制改革的中心环节。
　　要解决企业激励与约束机制深层次的问题，实行股份制改革是一条有效出路。1984年7月，北京天桥百货商场正式宣布股份制改革，成为改革开放后第一家股份制企业。1984年11月,上海飞乐音响成为改革开放后第一只公开发行的股票。1986年4月,中国工商银行上海分行信托投资公司静安证券业务部设立证券交易柜台，成为改革开放后第一个证券柜台交易点。1987年9月27日，第一家证券公司———深圳经济特区证券公司成立。
　　对于房地产行业而言，第一家公开发行股票融资的房企是万科。1988年万科完成股份制改造，公开募集社会资金2800万元，在深圳特区证券挂牌柜台交易，成为深市“老五股”之一。当时王石亲自带队上街推销股票，在深圳的闹市摆摊设点，走街串巷，有几次甚至跑到菜市场里和大白菜摆在一起叫卖。1988年11月，资金实力大增的万科拍下深圳威登别墅地块，正式进军房地产领域，此时距离中国土地第一拍刚刚过去不到1年。
　　不过万科真正意义上开始在证券交易所挂牌交易要等到1991年7月4日深交所成立。上市以后，万科频繁扩股，股票市场成为其快速成长道路上重要的融资渠道。1993年，万科又成功发行B股筹资4.5亿港元，助其渡过银根紧缩时期，并推动其全国扩张。
　　除了股票之外，债券也成为新兴的融资工具。
　　中国债券市场真正的起步是在改革开放之后，1981年之前新中国一直保持着既无内债也无外债的记录。从1981年开始启动国债的发行。中国企业发债最早是从企业债开始，从1984年开始一些企业出现了自发向社会或内部集资等类似企业债券的融资活动，在此期间，国家还没有对其进行规范管理，房地产行业的第一笔债券融资也较难考证。
　　1987年3月27日，国务院颁布了《企业债券管理暂行条例》，从此将企业债券纳入全国信贷资金计划。当时共安排了7个券种：国家投资债券、国家投资公司债券、中央企业债券、地方企业债券、地方投资公司债券、住宅建设债券、内部债券。
　　1993年8月2日，国务院修订颁布了《企业债券管理条例》，使企业债券的发行逐步走上规范化和法制化。在当时宏观调控抑制经济过热的大背景下，1993年企业债券发行计划改为新增银行贷款解决（债转贷），总规模也大幅压缩。1994年开始，企业债券品种归纳为中央企业债券和地方企业债券两个品种。
　　整体而言企业债主要还是用于支持国家重点建设项目，如铁道、电力、石化、石油、三峡工程等等，而且规模一直偏小。至于公司债、中票、短融等品种，那都是2005年以后的事情了。
　　风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期